23.10.2009
Рынок офисной недвижимости: избыток предложения, дефицит спроса
Рынок офисной недвижимости тяжело переживает кризис: количество освобожденных (и недавно завершенных) площадей растет, а спрос сокращается. Арендодатели соглашаются перезаключать договора аренды на условиях арендаторов, предоставлять им рассрочки и льготные периоды, чтобы выстоять в самый тяжелый момент кризиса. Однако быстрого восстановления рынка никто не ждет.
Тяжелые времена для рынка офисной недвижимости пока еще не обернулись снижением количества предложения. Объемы возводимых бизнес-центров, конечно, сократились, но вовсе не так радикально, как предсказывали эксперты. Причиной этому послужило желание девелоперов довести до конца строительство, чтобы иметь возможность хоть так рассчитаться с банками. По данным DTZ, в первом полугодии 2009 года общий объем предложения качественных офисных помещений увеличился на 820 тыс. кв. метров. По прогнозам аналитиков, до конца года будет введено еще около 600 тыс. кв. метров офисов. Уже в 2010 году количество вводимых площадей может уменьшиться вдвое, но даже такой объем окажется слишком большим для перенасыщенного рынка недвижимости.
Откуда на рынке, который всегда славился дефицитом (особенно качественных офисов класса А), пересыщение и избыток? Все очень просто — кризис, который ударил не только по недвижимости, но и по другим сегментам нашего рынка, заставил компании экстренно сокращать расходы на ведение бизнеса. Кто-то выбрал более дешевые помещения, кто-то просто сократил их количество, некоторые перешли на работу на дому. Наконец, есть компании, которые разорились, и есть иностранные фирмы, прекратившие или свернувшие работу в России. Последних было особенно много: по подсчетам аналитиков, если в прошлом году тон в аренде задавали именно иностранные и международные компании, то уже в этом вперед снова вырвались российские. Им деваться некуда.
Все освобождаемые помещения были выброшены на рынок аренды уже по другим ценам и на других условиях. Но, поскольку кризис еще далеко не закончен, бума предложения пока не наблюдается. А значит, на рынке офисных площадей предложения сейчас с избытком. За сентябрь, по данным мониторинга RRG, на продажу было выставлено 584 объекта общей площадью 1 млн 736 тыс. кв. метров на сумму $8 млрд 162 млн. Относительно сентября 2008 года площадь экспонируемых объектов в центре увеличилась на 59%, за Садовым — на 27%. В аренду на рынке Москвы было выставлено 2431 предложений общей площадью 2 млн 213 тыс. кв. метров на сумму $982 млн. Предложение продолжает расти. Таким образом, по данным RRG, общая площадь предложения офисов в аренду внутри Садового кольца к августу 2009 года увеличилось на 38%, а относительно сентября 2008 года на 227%. Предложение офисных помещений вне Садового кольца к августу увеличилась на 32%, а к сентябрю 2008 года на 97%.
Арендодатели пытаются как-то расшевелить своих потенциальных арендаторов, стимулировать спрос — снижают цены, вводят рассрочки и льготные периоды до полугода, предоставляют помещения с ремонтом и отделкой. Да и арендаторы не теряют времени зря. По данным специалистов, в последнее время около 50% заключаемых договоров приходится на сделки по перезаключению старых соглашений. Условия старых арендных договоров корректируются в сторону уменьшения ставок. Некоторые компании уже успели дважды понизить цену своей аренды. Другие же, напротив — воспользовались ситуацией, чтобы переехать в новые, более качественные помещения.
Настоящих больших сделок на рынке аренды мало, говорят эксперты. Новые площади, выведенные на рынок относительно недавно, почти не поглощаются. Да и крупных сделок по продаже офисной недвижимости почти не зафиксировано. Эксперты, впрочем, и не ждут быстрого восстановления спроса: по их мнению, рынок офисной недвижимости ждет медленное «излечение». Не в последнюю очередь этому способствует большой объем предложения, «переварить» который в условиях рецессии рынок просто не в состоянии.
ключевые слова:
Рынок офисной недвижимости
